Ⅰ. 서 론
우리나라는 현재 복합화를 통해 고밀도로 개발이 이뤄지고 있으며, 이에 따라 주민에게 이동성을 제공하 고 승용차 증가로 인한 사회문제를 최소화하기 위해서 대중교통에 많은 비용을 투입하고 있다. 하지만 우리 나라는 인구가 감소함에도 불구하고 승용차의 차량등록 대수는 지속적으로 증가하여 많은 사회적인 문제가 발생하고 있다. 차량 증가로 인한 사회적인 문제로는 일반적으로 혼잡 증가, 대기오염, 교통사고 등이 인식 되고 있다. 또한, 지속적으로 발생하는 문제로는 주차공간 부족으로 인한 문제가 있다. 주차공간은 승용차 운행시 출발지와 목적지에는 필수적으로 필요하나, 주거지역, 상업지역에 충분한 주차공간이 공급되지 못해 주차난이 발생하고 있는 실정이다. 지방자치단체에서는(이하‘지자체’)에서는 주차난을 해소하기 위해 지방재 정을 투입하여 다양한 정책과 시설을 공급하고 있다. 하지만 재정투자사업의 평가과정에서 주차장에 대한 가치는 충분하게 고려되지 못하고 있다.
현재 지방재정투자사업과 투자심사에서 주차장에 대한 가치는 직접적인 편익과 간접적인 편익으로 구분 되어 고려되고 있다. 직접적인 편익은 주차탐색시간 절감으로 인한 시간가치비용, 운행비용, 환경비용으로, 간접적인 편익은 인근에 불법주정차의 해소로 인한 도로의 소통개선으로 추정하고 있다. 간편법으로는 유사 주차장의 회전률 이용시간을 활용하고 민간주차요금을 이용자의 주차에 대한 지불의사 금액으로 가정하여 분석하기도 한다. 이와 같은 방법들은 주거지역, 상업지역에 특성을 반영하여 주차장에 대한 가치 또는 편익 을 모두 정량적으로 계량화하지 못한다는 한계점이 있다.
이에 본 연구에서는 주차장(세대당 주차면수)에 대한 가치를 정량적으로 추정하기 위해 공공주택의 실거 래가를 분석하고자 한다. 주차공간이나 시설에 대한 사회·경제적 가치에 대한 선행연구는 거의 없다고 볼 수 있다. 주차장의 경우 민간주차장의 요금을 시장재화라고 할 수도 있으나, 공영주차장을 공급으로 인해 시장 가격에 영향을 주고 있으므로 완벽한 시장재화라고 하기 어렵다. 따라서 주차공간을 비시장재화로 간주하였 으며, 현재 비시장재화의 가치는 조건부 가치측정법(Contingent Valuation Method, CMV), 헤도닉가격접근법 등의 방법론으로 그 가치를 추정하고 있다. 하지만, 조건부 가치측정법은 설문조사를 활용한 방법으로 다양 한 요인(설문 문항, 시기, 보기카드 등)에의해 편향성이 발생할 가능성이 존재한다. 따라서, 본 연구에서는 실 거래 가격을 활용하는 헤도닉가격접근법으로 공공주택가격(복합재화)에 영향을 주는 변수들을 분리하여 각 각의 변수들에 대한 영향을 분석하고자 한다. 이때 변수로 주차장(세대당 주차면수)을 포함하여 금전적 가치 를 추정하고 시사점을 도출하고자 한다. 본 연구에서는 분석을 위한 공간적인 범위를 하남시로 하고 시간적 범위는 2006년에서 2019년까지의 실거래가 자료를 기준으로 분석하고자 한다. 다만, 헤도닉 모형은 전체 연 도에 대한 분석(기준연도 2019년)과 최근 3개 연도에 대한 단년도 모형을 구축하여 검토하고자 한다.
본 연구 결과는 주차장 공급과 정책(공유 주차장, 플랫폼 등)에 대한 적정성을 판단하는데 참고적인 자료 가 되며, 지방재정투자사업의 평가 방법론 개선에도 활용될 수 있다.
Ⅱ. 관련문헌 고찰
1. 주차장의 사회적 가치 관련 연구
Kim(2021)은 서울시의 거주자우선 노상주차장에 대한 사회적 비용을 사적비용, 외부적비용으로 구분하고, 토지의 기회비용을 반영하여 1구획당 약 7,714만원으로 제시하였다. Kim and Kim(2021)은 Micro-simulation을 활용하여 불법주정차에 따른 사회적비용을 속도, 환경(CO, NOx, VOC, Fuel)에 대해 일반화하는 연구를 수행 하였다. Kwon and Lee(2013)은 노상의 불법주정차가 도로에 미치는 속도감소 영향을 0.4km/h∼2.3km/h으로 제시하였다. Kim(2012)는 노상주차가 존재하는 경우에는 용량이 최소 20%에서 최대 70%까지 감소하는 것으 로 나타났다. Donald(2005)은 미국에서 무료로 공급되고 있는 주차장에 대한 비용을 건설비용을 바탕으로 분 석하여 주차 한 면당 $18,000∼$61,000, 일본 사례의 경우 한면당 $280,000∼$414,000의 비용이 발생하는 것 으로 제시하였다.
Son and Hwang(2001)은 자동차를 소유로 인한 사적비용 으로 주차면에 대한 비용을 추정(1999년 기준)하 였다. 일반주택지역에서 승용차 소유로 인한 총 기회비용은 총 4,846억원(자가 주차장), 공동주택지역 기회비 용은 총 8,736억원으로 분석되었다. 이러한 결과를 주차면당 비용으로 환산하면 일반주택지역의 1,725천원/ 면, 공동주택지역의 주차장확보에 따른 기회비용은 1구획 평균 916천원/면으로 제시하였다.
2. 헤도닉모형을 활용한 주택가격 관련 연구
Sohn and Shin(2007)은 자원회수시설(노원구)로 인한 가격 하락을 분석하였으며, 독립변수로는 면적(평형), 준공연도(경과연도), 총가구수, 지역난방 유/무, 계단식 유/무, 지하철역과의 거리, 반경 1km 내 근린공원 면 적, 자원회수시설과의 거리(거리별 더미변수)를 선정하였다. 분석결과 자원회수시설로 인해 24% 가격하락(0 ∼300m), 15% 가격하락(300∼600m), 13% 가격하락(600∼900m) 부동산 거래가격이 하락하고 있음을 제시하 고 있다. Kim and Song(2011)은 당인리화력발전소(마포구)를 대상으로 해당시설의 이전과 지하화 계획(이전 계획 취소와 지하화 계획 발표 시점을 고려)에 대한 가치를 추정하였다. 독립변수로는 전용면적, 대지 소유 권, 층수, 노후도(준공후 경과연도), 개별 공시지가, 주변시설(지하철, 공원, 초교, 대학교, 박물관)과의 거리를 선정하였다. 분석결과 화력발전소가 주택가격에 미치는 외부효과는 지하화는 주택 당 80,137,807원, 이전은 139,280,055원으로 추정되었다. Kim(2012a)은 서울시립승화원(고양시)으로 인한 토지의 지가변동에 대한 연구 를 수행하였다. 독립변수로는 서울시립승화원까지의 거리, 토지의 특성(형상, 지세, 도로조건), 토지이용(이용 상황, 지목), 토지규제(개발제한구역, 용도지역) 등으로 성정하였다. 분석결과 승화원으로부터의 거리는 영향 을 준다고 보기 어렵고, 개발제한구역과 같은 토지규제가 가격에 유의미한 영향을 주는 것으로 결과가 도출 되었다. Kim and Jung(2012)은 쓰레기 매립장(울산광역시)이 주변 토지가격에 미치는 영향을 연구하였다. 독 립변수로는 매립장과 거리, 토지특성(개발 예정지, 경사, 토지형태, 용도지구, 용도지역, 지목 등)을 선정하였 다. 분석결과 쓰레기 매립장과의 거리가 1% 멀어질수록 토지가격이 0.063% 상승하는 것으로 결과를 제시하 였다. Hwang(2018)은 복합쇼핑몰(하남시)이 주변 공동주택에 미치는 영향을 실거래가격을 활용하여 분석하 였다. 독립변수로는 면적, 방수, 층수, 총 세대수, 전용률, 주차대수, 건축연한, 복합쇼핑몰과거리를 선정하였 다. 분석결과 쇼핑몰과 1m 떨어질수록 0.028만원/평이 감소하는 것으로 나타났다.
3. 소결
국내의 주차장과 관련된 연구들은 대부분 노상주차장과 불법주정차로 인한 도로의 통행속도의 변화에 대 해서 이루어져 왔으며, 차량소유를 위한 사적비용을 건설비로 추정한 연구가 있었다. 국외에서는 주차장에 대한 건설비용을 사회적비용의 관점으로 분석한 결과들을 제시하고 있으며, 주차장의 비용이 생각보다 높은 점을 시사하고 있었다. 헤도닉 모형을 활용한 연구들에서는 대부분 환경시설, 복합쇼핑몰 등의 외부적인 요 인이 주택 또는 토지가격에 미치는 영향을 분석하였으며, 내부적 요인인 주차장에 대한 부분은 변수로 들어 있지만 해당 변수에 대한 세부적인 해석이나 연구는 이루어지지 않았다. 현재 주차장 가치에 대한 연구는 활 발하게 진행되고 있지 않은 것으로 볼 수 있으며, 주차장을 경제적 가치로 접근한 연구는 부족한 것으로 판 단된다. 본 연구는 주차장을 비시장재화로 보고 공동주택에서 주차장(세대당 주차면수)이 갖는 금전적 가치 를 공동주택의 실거래가를 활용하여 추정하고 제시한다는 관점에서 기존의 연구들과 차별성을 보인다.
Ⅲ. 방법론
1. 개요
헤도닉 모형은 “이질적인 재화 또는 서비스의 가치는 해당 재화에 내포되어 있는 특성에 의해 결정된다”는 가정을 전제로 하고 있다. 즉 이질적인 재화를 매입하는 것은 내포되어 있는 특성들의 묶을을 산다는 것과 같은 의미라고 볼 수 있다. 이때 특성들의 가격을 헤도닉가격(hedonic price) 또는 잠재가격(implicit price)로 명 시한다. 본 연구에서 헤도닉 모형은 변수의 탄력성을 보기 위해 이중로그함수 모형으로 선정하고자 한다.
2. 자료수집 및 분석범위
본 연구에서는 하남시에서 지하철의 접근이 가능한 신장동, 덕풍동, 창우동의 2006년∼2019년의 공동주택 의 실거래가를 기초자료로 분석하고자 한다. 하남시는 발전 중인 도시로 다양한 투자사업(지하철, 도시개발 사업, 쇼핑몰 등)이 추진되었던 지역으로 이를 고려하여 자료확보 기간을 선정하였다.
공동주택의 실거래가격은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’(http://rt.molit.go.kr/)의 자료를 수집하였으며, 분석을 위한 공동주택의 특성(면적, 방수, 욕실수, 세대당 주차면수 등)은 네이버 부동산의 정보를 활용하였 다. 다만, 세대당 주차정보가 제공되지 않는 공동주택의 경우는 분석 자료에서 제외하였다. 최종적으로 본 분석을 위해 수집한 공동주택의 위치는 다음의 그림과 같다.
3. 기준연도 설정 및 보정
한국부동산원에서 제공하는 공동주택(아파트) 실거래가격지수를 2006년부터 2019년까지 전국, 서울특별 시, 경기도, 하남시로 구분하여 검토를 수행하였다. 그 결과 2013년을 기점으로 전반적인 상승추세를 보이며, 하남시의 경우 도심의 개발계획에 따라 공동주택의 거래가격 변동이 더 큰 것을 확인할 수 있었다. 또한, 서 울시의 경우 2018년부터 급격한 상승특성을 보이는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구에서는 외부적인 특성이 모두 동일한 시점(2017, 2018, 2019)에 대한 분석과 전체기간(2006~2019)을 분석하였으며, 분석시 헤도닉 모 형 구축결과의 동일한 상대적 비교를 위해 2019년도를 기준연도로 하여 가격 보정을 수행하였다. 이때의 가 격 보정은 동일한 기준으로 상승시켜서 비교하기 위한 것으로 외부적인 요인이 가장 적은 것으로 보이는 경 기도의 가격지수를 활용하였다.
4. 변수의 설정
종속변수는 공동주택 실거래가격으로 하였으며, 정책, 금리 등 시장 상황에 영향을 받으며 이러한 요인을 모두 다 분석하는 것은 불가능하다. 따라서, 본 연구에서는 독립변수(공동주택 특성)와 더미변수(외부적 특 성)로 모형을 구축하고, 그 외의 정책, 금리, 지가상승 등과 같은 영향을 최소화하기 위해 가격을 단일시점인 2019년으로 보정하였다.
헤도닉 모형 관련 선행연구를 검토한 결과 공동주택의 가격에 대한 독립변수는 크게 공동주택 특성과 외 부적 특성으로 구분되는 것으로 조사되었다. 따라서, 본 연구에서는 공공주택의 특성으로 전용면적, 층수, 방 수, 욕실수, 세대당 주차면수 등을 변수로 선정하고, 외부적 특성으로는 지하철 착공, 공원 착공/준공, 복합쇼 핑몰 착공/준공 등을 더미변수로 선정하였다. 시점은 공원(착공 2011.09, 준공 2014.03), 현안2지구 개발사업 (착공 2012.12), 복합쇼핑몰(착공 2013.10, 준공 2016.09), 지하철 5호선 연장(착공 2015.03)을 기준으로 그 효 과가 앞뒤로 6개월간 있는 것으로 가정하였다.
Ⅳ. 분석결과
1. 기초통계 분석
수집한 자료 중 최근 3년(외부적 특성 해소, 지하철 준공제외)인 2017년, 2018년, 2019년에 대한 각각의 기 초통계 분석을 수행하였다.
2017년 공동주택자료의 평균값 위주로 살펴보면 전용면적 77.79㎡, 방은 3개, 욕실은 1.74개, 총세대수 914 세대, 세대당 주차대수 1.10대, 경과연수는 17.45년으로 분석되었다. 2018년은 전용면적 77.64㎡, 방은 2.99개, 욕실은 1.73개, 총세대수 891세대, 세대당 주차대수 1.12대, 경과연수는 17.13년으로 분석 되었다. 2019은 전 용면적 77.02㎡, 방은 2.98개, 욕실은 1.73개, 총세대수 901세대, 세대당 주차대수 1.17대, 경과연수는 15.92년 으로 분석 되었다. 본 연구의 목적인 주차공간에 대해서 살펴보면 주차대수는 최소 0.43대, 최대 5.73대로 나 타났다. 본 연구의 목적인 주차공간의 최대 최소는 각각 0.43대, 5.73대로 모두 동일한 것으로 나타났다.
세대당 주차대수가 증가하는 것은 새롭게 공급되는 공동주택들이 노후주택보다 주차공간을 여유롭게 확 보하기 때문으로 보인다.
수집한 자료 2006년∼2019년 전체에 대한 기초통계 분석 결과 공동주택자료에 대한 평균값은 전용면적 74.87㎡, 방은 3개, 욕실은 1.6개, 총세대수 880세대, 세대당 주차대수 1.12대, 경과연수는 18.35년으로 분석 되었다. 본 연구의 목적인 주차공간에 대해서 살펴보면 주차대수는 최소 0.43대, 최대 5.73대로 나타났다. 하 지만, 표준편차가 0.57로 크지 않은 것을 본다면 공동주택에서 세대당 주차면수는 건설사의 수익과 연결되기 때문에 대부분 법정 주차대수로 계획하는 영향이 있을 것으로 보여진다.
2. 단년도 분석 결과(2017년, 2018년, 2019년)
1) 2017년 분석
2017년의 수집된 실거래가격 자료(n=1,963)로 분석한 결과 단계적 모형에서 제외되는 변수는 없는 것으로 도출되었다. 표준화계수를 통해 변수별 영향력을 검토한 결과 전용면적이 0.472으로 가장 크고, 경과년수 –0.412, 용적률 –0.264, 공원과의 거리 –0.189, 총세대수 0.090 등 의 순으로 나타났다.
본 연구의 목적인 주차장과 관련된 분석결과를 살펴보면 세대당 주차면이 1% 증가 할 때 0.061%의 공동 주택가격이 증가하는 것으로 분석되었다. 2017년 세대당 평균 주차면수 1.10대에서 90.91%가 증가되면 1.10 대로 1면이 증가되며, 이때의 가격 증가율은 약 5.55%이다. 이와 같은 분석결과(탄력성)를 2017년 평균 실거 래가격에 적용하면, 주차면수 1면이 증가할 때의 실거래가격은 약 2,597만원 증가하는 것으로 추정된다.
2) 2018년 분석
2018년의 수집된 실거래가격 자료(n=1,714)로 분석한 결과단계적 모형에서 제외되는 변수는 없는 것으로 도출되었다. 표준화계수를 통해 변수별 영향력을 검토한 결과 경과년수 –0.409, 전용면적이 0.375, 용적률 -0.257, 공원과의 거리 –0.133, 욕실수 0.131 등의 순으로 나타났다. 앞선 2017년의 특성과 상이한 부분은 2018년부터 집값이 급등한 영향인 것으로 보여진다.
본 연구의 목적인 주차장과 관련된 분석결과를 살펴보면 세대당 주차면이 1% 증가할 때 0.078%의 공동주 택가격이 증가하는 것으로 분석되었다.
세대당 주차면수 1%가 증가하면 가격은 0.078%가 증가하는 것으로 추정되었으며, 2018년 세대당 평균 주 차면수 1.12대에서 89.29%가 증가되면 1.12대로 1면이 증가된다. 이때의 가격 증가율은 약 6.96%이다. 이와 같은 분석결과(탄력성)를 2018년 평균 실거래가격에 적용하면, 주차면수 1면이 증가할 때의 실거래가격은 약 3,307만원 증가하는 것으로 추정된다.
3) 2019년 분석
2019년의 수집된 실거래가격 자료(n=1,330)로 분석한 결과단계적 모형에서 제외되는 변수는 없는 것으로 도출되었다. 표준화계수를 통해 변수별 영향력을 검토한 결과 전용면적이 0.332, 경과년수 -0.302, 용적률 – 0.210, 총세대수 0.153, 10대건설사 0.141 등의 순으로 나타났다. 2019년은 부동산 시장이 급등하여 앞선 특 성들과 영향력의 순서가 조금 다른 것으로 판단된다. 특히 건설사가 영향력이 높아진 것으로 투자에 대한 선 호현상으로 보여진다.
본 연구의 목적인 주차장과 관련된 분석결과를 살펴보면 세대당 주차면이 1% 증가 할 때 0.141%의 공동 주택가격이 증가하는 것으로 분석되었다.
세대당 주차면수 1%가 증가하면 가격은 0.141%가 증가하는 것으로 추정되었으며, 2019년 세대당 평균 주 차면수 1.17대에서 85.47%가 증가되면 2.17대로 1면이 증가된다. 이때의 가격 증가율은 약 12.05%이다. 이와 같은 분석결과(탄력성)를 2019년 평균 실거래가격에 적용하면, 주차면수 1면이 증가할 때의 실거래가격은 약 5,968만원 증가하는 것으로 추정된다.
3. 전체기간 분석결과(2006년∼2019년)
2006년∼2019년의 수집된 실거래가격 자료(n=20,673)로 헤도닉가격접근법을 활용하여 분석한 결과, 모형 에서 방수, 아파트브랜드, 지하철 착공, 복합쇼핑몰의 착공은 공동주택의 실거래가격에 유의미하지 않은 것 으로 나타났다.
표준화계수를 통해 변수별 영향력을 검토한 결과 전용면적이 0.529으로 가장 크고, 용적률 -0.253, 경과년 수 –0.189, 화장실 수 0.163, 복도형태 -0.134의 순으로 나타났다. 외부적인 특성은 공동주택의 가격형성에 상대적으로 낮은 영향을 주는 것으로 분석되었다. 외부영향요인 중에서는 공원 착공 0.12, 복합쇼핑몰 준공 –0.027, 공원 준공 0.02 순으로 나타났다.
본 연구의 목적인 주차장과 관련된 분석결과를 살펴보면 세대당 주차면이 1% 증가 할 때 0.071%의 공동 주택가격이 증가하는 것으로 분석되었다. 세대당 평균 주차면수 1.12대에서 89.29%가 증가하면 2.12대로 1면 이 증가되며, 이때의 가격 증가율은 약 6.34%이다. 이와 같은 분석결과(탄력성)를 하남시의 평균 실거래가격 에 적용하면, 주차면수 1면이 증가할 때의 실거래가격은 약 2,778만원 증가하는 것으로 추정된다.
Ⅴ. 결 론
현재 재정투자사업에서 주차장에 대한 평가시 가치와 편익은 충분하게 고려되지 못하는 실정이다. 또한, 선행연구들을 살펴보면 주차장에 대한 연구는 많이 이루어지지 않았으며, 직접적인 가치보다는 주차장으로 인해 개선되는 주변 효과에 대한 연구가 주를 이루고 있다.
본 연구에서는 주차장(세대당 주차면수)에 대한 가치를 공공주택의 실거래가와 헤도닉가격접근법을 이용 하여 추정하고자 하였으며, 분석 범위는 하남시, 분석기간은 2006년∼2019년으로 설정하였다. 다만 모형 구 축은 외부적 특성이 동일해지는 2017년, 2018년, 2019년 단연도와 전체기간(2006~2019)으로 구분하였다.
단연도 분석결과 2017년은 증가율 약 5.55%(약 2,597만원), 2018년은 증가율 약 6.96%(약 3,307만원), 2019 년은 증가율 약 12.05%(약 5,968만원)으로 추정되었다. 2018년부터 부동산 가격 상승이 시작된 영향으로 주 차면에 대한 가격 추정치도 높아진 것으로 보여진다. 단연도로 모형을 구축한 결과에서는 주차 1면의 증가 는 약 2,597만원∼5,968만원의 가격상승에 영향을 주는 것으로 나타났다. 전체 연도로 모형을 구축한 결과에 서는 주차 1면 증가에 대한 공동주택 실거래가격은 약 6.34%가 증가하며, 약 2,778만원으로 추정되었다.
이러한 탄력성에 의한 가격의 상승은 주차 1면에 대한 경제적 가치로 해석될 수 있다. 또한, 공동주택의 가격이 상승하면 주차장에 대한 가치도 상승하므로 주택가격이 높은 지역의 주차장의 가치가 더 높을 것으 로 예상되며, 이러한 결과는 Kim(2021)의 노상주차장의 사회적비용이 토지의 가격에 따라 변화한다는 결과 와 유사하다고 볼 수 있다.
사람들은 주택을 매매할 때 다양한 요인을 검토하며 그 중 주차장(세대당 주차면)도 포함되어 있다고 볼 수 있으며, 이러한 연구를 바탕으로 노외주차장에 대한 타당성을 직관적으로 판단 할 수 있을 것으로 기대된 다. 예를 들어 총사업비가 300억인 노외주차장 사업의 주차면의 경제적 가치가 300억 미만이라면 타당성이 부족하다는 결론을 도출할 수 있다. 또한, 지능형 교통체계를 활용하고 있는 공유주차장 운영과 정책에 대한 적정성을 주차장의 건설과 비교하여 효과를 정량적으로 검토할 수 있다.
다만, 본 연구에서는 하남시를 특정하여 분석을 수행하였으며, 조금 더 세밀한 변수들을 모두 넣지 못하였 다는 한계점을 가지고 있다. 이에 현재 분석결과를 일반화하여 투자사업 평가에 적용하는 것에는 어려움이 있을 것으로 보여진다. 하지만, 본 연구를 시작으로 시·공간적 범위를 확장하고, 다양한 주택형태(빌라, 단독 등)에 대한 추가적인 연구가 이뤄진다면 주거밀집지역에 대한 주차장 공급에 대한 과학적이고 객관적인 재 정투자사업 평가에 도움이 될 것으로 기대된다.
